Les différents types de contrat dans la construction

Faire construire sa maison n’est pas chose à prendre à la légère. Il est important d’être bien accompagné. Vous vous demandez quel type de contrat est le mieux à même de vous convenir et de vous protéger ? Il est essentiel que le constructeur de votre maison vous informe sur ces points. Découvrez les différents type de contrats existants.

Le Contrat de Construction d’une Maison Individuelle

Il s’agit du contrat de construction le plus réglementé. Il a été créé afin de pouvoir protéger au mieux les particuliers avec un engagement du constructeur. Il peut s’agir d’un contrat avec ou sans fourniture de plan. Dans tous les cas, il offre les garanties indispensables pour envisager sereinement la construction.

Le CCMI dispose obligatoirement des clauses suivantes :

– Le délai d’exécution : il engage le constructeur sur un délai de travaux. En cas de retard, des pénalités sont calculées sur la base d’une indemnité globale et forfaitaire de 1€ pour 3000€ du prix convenu (1/3000) par jour calendaire de retard. Elles sont toutefois limitées à un maximum de 5% du prix TTC de l’ouvrage.

– le prix des travaux : il s’agit d’un prix forfaitaire et définitif. Pas de surcoût en cours de chantier : le constructeur s’engage sur le prix. Sauf modification notable du projet initial des travaux (qui sera alors contractualisé par avenant), aucune mauvaise surprise n’est à redouter en cours de chantier.

– Les clauses suspensives : Ces clauses (acquisition du terrain par le maître d’ouvrage, obtention du permis de construire ou autres autorisations administratives, obtention des prêts nécessaires au financement de la construction – il s’agit là des clauses minimum obligatoires) doivent être entièrement réalisées afin de pouvoir débuter le chantier. Si une ou plusieurs de ces conditions ne sont pas réalisées dans un certain délai, le contrat sera alors résolu de plein droit et les sommes versés par le maître d’ouvrage lui seront remboursées.

Le CCMI s’accompagne obligatoirement d’un certain nombre de garantie :

– garantie de livraison : elle couvre le maître d’ouvrage en cas de défaillance du constructeur et lui assure l’achèvement des travaux dans le délai et au prix convenu.

– garantie de remboursement : S’il est prévu le versement de 5% du prix convenu avant l’ouverture de chantier, le remboursement de cette somme est garanti par un organisme de caution au cas où le contrat serait annulé

– garantie de parfait achèvement : Pendant un an après la réception des travaux, le constructeur est dans l’obligation de prendre en charge les malfaçons qui relève de sa responsabilité (en dehors de ceux relevant de l’usage normal ou du défaut d’entretien)

– garanties des dommages : il s’agit de la garantie biennale et décennale des professionnels ayant exécutés les travaux. Il est ainsi indispensable de vérifier que le constructeur et ses sous-traitants disposent bien de ces assurances obligatoires.

Enfin, sachez que les modalités de paiement sont réglementées selon un échéancier précis :

•  5% maximum à la signature du contrat (dans le cas d’un contrat avec garantie de remboursement)
• 15% à l’ouverture du chantier
• 25% à l’achèvement des fondations
• 40% à l’achèvement des murs
• 60% à la mise hors d’eau
• 75% à l’achèvement des cloisons et mise hors d’air
• 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage
• Le solde de 5% est payable à la réception sans réserves. Si des réserves sont constatées, les 5% sont bloqués jusqu’à la levée de celles-ci.

Le contrat de Maîtrise d’œuvre

Il s’agit d’un contrat par lequel le maître d’œuvre (architecte, bureau d’étude…) s’engage à minima à assurer le suivi de chantier. Mais il peut aussi concevoir les plans, se charger du dossier de Permis de Construire ou du dossier de Déclaration préalable. Car ce type de contrat vaut pour tout type de projet (construction, extension, surélévation, rénovation, aménagement).

Un contrat de maîtrise d’œuvre est souvent subordonnée à une étude avant travaux (ou avant projet) par laquelle le maître d’œuvre analyse votre programme des travaux, prend connaissance des lieux et des contraintes administratives afin de vous proposer un projet cohérent et vous donner une estimation du coût des travaux.

Ensuite, le maître d’œuvre se chargera de la conception des plans, de la sélection des entreprises qui interviendront sur votre chantier (les devis doivent vous être présentés et vous avez la possibilité de les accepter ou non) et de la coordination des travaux. Au terme de votre chantier, il vous assistera lors de la réception.

Ses honoraires sont fixés librement et l’échelonnement des paiement ne sont pas réglementés : veillez à ce qu’apparaissent sur votre contrat un échéancier clair et précis. C’est aussi à vous de vous assurer qu’il possède bien toutes les assurances obligatoires et que celles-ci sont valides.

Pour aller plus loin :

www.developpement-durable.gouv.fr

http://www.anil.org

http://vosdroits.service-public.fr